房租猛如虎

在各种严厉的调控政策下房价上涨趋势得到了遏制,但房租却有“接棒”趋势,多个城市出现大幅度上涨。

全国大中城市中,只有兰州的房租同比涨幅低于10%,其余大城市的涨幅均超过10%,更是有近一半的大城市涨幅超过20%。可以说,最近一年房租上涨是全国的普遍现象。

本周末,房租暴涨的消息再度引爆舆论,北京快速上涨的房租引起了大家关注。然而北京并不是房租上涨最凶的城市,还有许多城市的房租涨幅更惊人。


原来这些城市房租涨幅更猛


经腾讯新闻整理后的中国房价行情网(由中国房地产业协会主办)数据显示,全国主要大中城市中,北京的房租同比涨幅并不是最高。成都房租同比涨幅高达31%,深圳涨幅也接近30%。此外,还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。

而从环比涨幅来看,长春最高,达到3.39%,天津为3%,只有青岛和哈尔滨的环比增幅为负。

数据来源:中国房价行情网,数据整理:腾讯新闻

总体来看,全国大中城市中,只有兰州一个城市的同比涨幅低于10%,为7.7%,其余城市的涨幅均超过10%,更是有近一半的大中城市涨幅超过20%。可以说,最近一年房租上涨是全国的普遍现象。


八问房租:如此飙涨谁之过?


一问: 热门城市房租涨了多少?

近日,关于租金上涨的各种报道扑面而来。数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。

涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

随着暑期租房高峰期的来临,北上广深等一线城市在出现了季节性上涨之外,但涨幅却比往年来势凶猛。其中,深圳和北京租金上涨比较典型。数据显示,北京、上海、深圳三个一线城市,7月房租环比上涨分别为2.4%,2.1%和3.1%。

目前,北京房租被关注最多,租金到底涨了多少?官方统计数据较为保守,北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,2018年7月,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%,环比上涨0.3%。

链家旗下贝壳研究院的报告显示,2018年7月租金环比涨幅为2.6%,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

不过,诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大,2016年至2018年4月,北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动,7月租金涨至90.12元/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。分区域来看,7月东西城均价均已接近150元/月/平方米,而通州7月租金均价同比上涨接近40%。

此外,深圳自2016年底以来租金也一直保持上涨趋势,据深圳中原研究中心监测显示,7月租金指数205.1点,环比上升1.9%,当前全市租金71.1元/平/月。

链家研究院院长杨现领介绍,从线上数据来看,贝壳找房租赁访问量和链家网租赁访问量均开始下行,显示当前租赁热度已经开始下降,新增客源的减少也预示着需求将逐步转入淡季,预计8月租金涨幅将会继续收窄,租金压力周期性下降。但是在总量与结构问题没有得到有效解决的情况下,真实的租金压力仍然会继续存在。


二问:租房和买房哪个更划算?

租房和买房哪个更划算这个话题的讨论由来已久,此轮租金暴涨之后,哪个更划算呢?

诸葛找房数据研究中心,北京地区住宅平均租金价格从2016年的不到70元/月/平,7月份首次突破了90元/月/平。意味着如果租一套80平左右的房子,每个月需要承担的房租为7200元。

从北京市为例,2017年北京市平均工资增速为8.4%,平均房租涨幅远超平均工资的增速。


假设租金和房价不变的情况下,租金和房价均按照全市平均水平粗略计算。

如果按照北京7月份新房均价每平方米42933元,购买一套80平左右的房子,纯商业贷款,贷款7成,按揭30年,利率上浮10%,每个月月供13000多元,其中利息部分的支出大概为6800元左右。

假设租房者有首付以及月供能力的情况下,意味着,买房比租房更划算。不过这只是一种假设,具体情况需要按照实际而定。


三问:租赁调控政策会不会出台?

一线城市房租上涨,以及资本是否为房租大涨的幕后推手,引发了一场舆论风暴,并受到监管层的关注。

8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

约谈会明确要求住房租赁企业:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:

严查不按约定用途使用融资资金的行为;

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

同时,也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京有关部门约谈自如等企业是调控的开始,预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。


四问:房租上涨的原因有哪些?

对于房租上涨,市场认为主要有这几点原因。

原因1:传统租房旺季

7月份以来,伴随高校毕业生开始入职,房屋租赁需求集中释放,一些大城市租金水涨船高,尤其一线城市房租上涨明显。

自如CEO熊林今天发布的声明中也表示,过去十年,北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰,九月进入下行,无一例外。

原因2:长租公寓哄抬房租

房租上涨后有观点认为,一批以蛋壳、自如等一批中介机构涌入长租公寓高价抢夺房源,租客在租金博弈过程中成为“买单”者。

8月17日,在一场电话会议中,原我爱我家集团副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。自如、蛋壳等长租公寓,因为有资本的支撑,从市场上不计成本疯狂收房子,再转嫁给承租人,推高了房屋租金。

有意思的是,8月18日上午,胡景晖在微信朋友圈宣布辞职,8月19日召开新闻发布会召开发布会还原离职内情。

张大伟也认为,当前北京大量房源在中介手中,中介改造成公寓后再出租,以二房东身份获得差价,中介资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。

原因3:供需结构失衡

在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来,总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。

贝壳研究院在《北京租金上涨的真相》报告中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

其他原因。此外,造成租金上涨的其他原因还有:90后成为租房主力,更追求品质生活,租赁业态升级换代,结构性上涨;楼市调控升级,部分有购房计划的人群,没有购买资格和能力等。

原因4:北京大力拆除违规建筑  

华创证券陈静认为,近年来北京市大力开展拆除违规建筑行动,搭配十分严格的“群租房”清理行动,导致租赁住房供给大幅减少。《北京市禁止违法建设若干规定》自2011年开始实施,近五年以来,北京市拆除违规建筑持续推进,而且每年基本均超额完成任务,2017年拆除面积达到了历史新高5985万平方米,今年预计将拆除接近5000万平方米。

相比之下,北京市近年以来房屋竣工面积却在逐年减少,2017年为近年来新低,仅1466万平方米,远小于“拆违”面积,因此北京市可供出租面积无疑是逐年减少的。另外,考虑到去年以来的“群租房”大范围清理,导致今年北京市租赁房源大幅减少。2017年11月18日北京大兴发生特大火灾,死亡19人,11月20日,北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》,开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动,导致从去年年末以来,北京外围城区群租房以及多数违规建筑被清理,所涉租赁人口在短期内办理退房,租房需求向城内转移,使得北京市租房房源大幅减少。


五问:房租上涨哪些人受影响?房租上涨对于哪些人影响比较大呢?

一是中等收入群体,以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主,是租赁市场的主要需求群体,基数和增量最大。

二是有住房困难的低收入群体,亟需最基本的住房保障。

刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。通常来说,30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说,如果房租超过收入的百30%,其他消费的空间就会被大大压缩,生活幸福感就会明显下降。


六问:上涨会带来通胀压力吗?

房租大幅上涨又将对经济产生何种影响? 

华创证券最新的债券周报中表示,房租上涨直接抬升生活成本,降低社零增速,使市场产生消费大幅走弱的错觉。我国服务消费发展与经济社会发展不匹配,服务消费占比与同时期发达国家相距较大,其中一个原因便是国内住房消费占比过大,挤占其他服务消费空间。与房价上涨相比,房租上涨对居民生活成本的影响更大,这是因为房价上涨过程中,居民可通过住房贷款来进行弥补,但是房租上涨将直接抬升租户生活成本,降低其他商品或服务的消费水平。

华创证券认为,房租上涨还将推升通胀水平,通胀压力将逐步释放。房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径,其一,房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租,从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升,对CPI产生拉动作用。其二,目前我国人口红利正在逐步减少,房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上,使得工资水平被动提高,这无疑将带动企业成本的抬升,从而提高生产价格。这种传导途径主要体现在劳动密集型行业,如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大,受到的冲击较大,企业工资成本上升进而转嫁给消费者,这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。


七问:什么样的租金是合适的?

那么,什么样的租金水平是合适的?

杨现领认为,至少存在以下判断标准:

第一,租金收入弹性是不是处于合理范围?这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1,说明租金上涨速度超过收入上涨速度,也说明供求缺口明显,租客负担将持续加大。

第二,租金收入比是不是处于合理范围?它衡量的是租金支出在收入中的比重,国际通行的警界线是30%,租金收入比超过30%,说明租金水平已经超出租客的可支付能力。

杨现领称,从当前的情况评估,一线城市租金收入弹性大于1,二线核心城市大于0.5,大部分二线和三线城市非常低,甚至为负。从租金收入比的情况看,一线城市逐年上升,随着合租向整租的转移,预计这一指标将出现阶梯式上升;二线城市基本保持在25%左右,支付压力远没有一线严重。

对于租金还有一个数据可以参考,就是租金回报率或者租售比。

深圳中原研究中心数据显示,7月份租金回报率为1.61%,在租金持续上涨的背景下,租金回报率虽然依旧处于低位,但是略有回升,在今年调控加码的环境下,房价将维持稳定,而租金依然有上涨预期,租金回报率有望提升。

中国一线城市租金回报率多数在1.5%左右,国外例如英国租金回报率在3.2%左右,伦敦为3.76%。


八问:如何破解租金暴涨困局?

据统计,截至目前,我国租赁人口共计1.68亿,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例,北京共有租赁人口800万人,目前租赁房源量约为350万间,租赁缺口400万间以上,供不应求仍是主要矛盾。

杨现领表示,租赁供给的主体在于盘活存量,而不在于增量开发。任何一个国家,哪怕是政府介入程度深的德国住房租赁市场,接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。

据统计,我国存量住房中,有超过15%的比例被空置,据调查,这些空置房有很大的比例处于毛坯状态,如果加以装修利用,那么这些房源就能够成为租赁的重要供给。

杨现领称,我国存量房源在居民家庭的分布极为不均,从六普数据的分析发现,大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中,他们平均每户占有2.4套住房,最富裕的1%家庭占有25%的空置房,平均每户拥有20间。从这几组数据可以清晰地看出,发展租赁的一个关键措施就是盘活与利用存量闲置房源,通过金融手段支持专业化租赁运营机构对闲置房源进行装修、改造与管理,使之顺利进入租赁市场。

今天,胡景晖在个人媒体沟通会上对房租有三点建议:1、通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;2、如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,严处哄抬房价;3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本。

他还表示,降租金不是个难事,可以仿效香港,推出空置税。